刷三观!土地流标患流行性感冒,北京63亿纯商品房意外中招,谁之错?

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发布时间:2018-01-31 06:52

上午,评论君又吃瓜呢,又接到消息,继上周丰台白盆窑共有产权房地块流标之后,这周丰台一宗商品房地块,也流标了。

ps:本文配合当头一棒!北京92亿底价共有产权地块双双流标,有图有真相食用,效果更佳。

如果说,共有产权地块遇冷,还算在评论君意料范围之内,但商品房地块流标,还是稍微有点超出预期的。

地块大致位置

地块的位置并不算偏,在丰台卢沟桥乡小瓦窑村,介于四环与五环之间。

但仔细扒过指标后,评论君又一次发出了「不好玩」的慨叹。

1、评论君查到,这宗流拍的商品房地块,总建筑体量在29万㎡,起拍价63亿,如果这样算下来,起拍楼面价也就在2万/㎡冒头,并不难接受。

问题出在地块配建上。评论君查到,丰台这宗地块,由三宗小地块组成,基础教育用地,和绿隔产业用地,盖好了都是要还给政府的。

地块指标,其中F1住宅混建用地中,包含5.3万㎡的公建面积

除此之外,在住宅地块上还有5.3万㎡的公建面积,扣除这些配建,可盖住宅地块体量只剩12.4万㎡,楼板价瞬间飙到5万/㎡。

商品房的销售均价却被限制在54378元/㎡,最高不能超过57097元/㎡,这就很尴尬了。

2、评论君拿成本测算模型,计算了地块的盈利情况,发现做个项目,不仅仅是不赚钱那么简单,实际是还得赔钱。

还是下面这张表格,20层上下的板楼,主体建筑成本按照3500元/㎡计算即可,上次的文章发布之后,有粉丝觉得这个成本有点高。

评论君特意去问了业内,对北京来说,一些规范要求比如装配建筑,预制结构以及地库,电梯等等都相当费钱,3500元/㎡,绝对算是良心价了。

成本测算表

另外,评论君之前写过,从去年年底开始,商品房也增加了全装修的要求,这意味着还要再加一个装修成本。

咨询到的情况是,800元/㎡到1000元/㎡是合理区间,如果低到500元/㎡,基本上是要砸掉重装的。

这样算下来,如果接受这个项目,那净利率就是-8.46%,你没看错就是负的,不仅不赚钱,还要亏钱。

如果向地下要空间,那得挖成什么样,才能补回这块利润空缺啊。评论君此时觉得,也就只有绿色,能表达现在的心情了。

3、起拍63亿的资金需求量,对不少开发商来说,压力也比较大。一般来说,土地市场年终放量,开发商集中拿地,花出去不少钱。

年初一二月份,正是开发商钱紧的时候,对于63亿的起拍价,多数开发商也是有心无力,何况利润还算不过账。

聊了几个开发商的小伙伴们,都讲没法做。其中一位告诉评论君,他们做完方案之后,就决定暂时不跟这宗地块。

而上次流拍的共有产权地块,他还在努力找队友组团,试图竞标,而这次就只能放弃了,画风翻转的就是这么快。

4、不过这么明显的利润帐,聪明如政府爸爸会算不出来吗?然而,一切表象的背后,都是有原因的。

有业内大佬猜测,估计是一级开发商成本加上承诺给整理方的合理利润,尤其综合财务成本后,真的要63亿,如果卖不出这个价格,财政缺口太大。

地块指标,执行限价以及70/90

实际上,我们可以看到,不仅楼市有周期,土地市场其实也有。政府赶在这轮楼市调控中限制房价,但出让的,却是上轮火爆行情下整理的土地。

一边是征地成本高企,不得不硬着头皮高价挂牌,一边是房屋售价被抑制,开发商利润算不过账,土地屡屡流标。

真是左右为难,政府爸爸和开发商们,都会有一段最困难的时刻,要熬着了。

ps:本文感谢提供观点的大佬和小伙伴们,谢谢。

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